Mietrendite-Rechner
Berechnen Sie die Mietrendite einer Kapitalanlage-Immobilie – kostenlos, ohne Anmeldung, als PDF exportierbar.
Jährliche Nettomietrendite
3,14 %
Bruttorendite
4,08 %
Kaufpreisfaktor
24.5×
Nebenkosten
25.175 €
Die Berechnung dient zur Orientierung. Finanzierungskosten, Steuervorteile und Wertsteigerung sind nicht berücksichtigt.
Das Wichtigste in Kürze
Für wen?
Für Makler, die Kapitalanlage-Immobilien vermitteln und ihren Kunden eine fundierte Renditeeinschätzung bieten möchten.
Wann nutzen?
Bei der Objektakquise, im Beratungsgespräch mit Investoren oder zur Vorbereitung von Exposés für Anlageimmobilien.
Was berechnen?
Brutto- und Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor sowie den jährlichen Reinertrag nach Abzug laufender Kosten.
Warum wichtig?
Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl, um Anlageimmobilien objektiv zu bewerten und zu vergleichen.
So nutzen Sie den Mietrendite-Rechner in der Praxis
Als Immobilienmakler werden Sie regelmäßig mit der Frage konfrontiert, ob sich ein bestimmtes Objekt als Kapitalanlage lohnt. Mit dem Mietrendite-Rechner beantworten Sie diese Frage in wenigen Sekunden – direkt im Kundengespräch oder bei der Vorbereitung eines Exposés.
Geben Sie einfach den Kaufpreis und die erwartbare Kaltmiete ein. Der Rechner ermittelt automatisch die Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Provision) und die laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) können Sie individuell anpassen – je nach Bundesland, Objekt und Vereinbarung.
Besonders nützlich: Spielen Sie verschiedene Szenarien durch. Was passiert, wenn der Eigentümer den Preis um 10.000 € senkt? Wie verändert sich die Rendite bei einer höheren Miete? Diese Varianten helfen Ihnen, im Akquisegespräch mit konkreten Zahlen zu argumentieren.
Über den PDF-Export können Sie die Berechnung als professionelles Dokument speichern und Ihrem Kunden zur Verfügung stellen – inklusive aller Eingabeparameter und der vollständigen Berechnungsformel.
Praxistipps für die Renditeberatung
Drei Ansätze, wie Sie den Rechner in Ihrer täglichen Arbeit einsetzen
Objekte vorab bewerten
Bevor Sie ein Objekt in die Vermarktung nehmen, prüfen Sie die Renditekennzahlen. So erkennen Sie frühzeitig, ob das Objekt für Kapitalanleger attraktiv ist – und können es entsprechend positionieren. Und mit einer Online-Immobilienbewertung auf Ihrer Website kommen die Eigentümer direkt zu Ihnen.
Im Kundengespräch überzeugen
Kapitalanleger erwarten fundierte Zahlen. Zeigen Sie Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor direkt im Gespräch und exportieren Sie die Berechnung als PDF. Noch besser: Mit Grundly können Eigentümer den Wert ihrer Immobilie direkt auf Ihrer Website erfahren – und Sie erhalten den Kontakt.
Preisverhandlung stützen
Spielen Sie verschiedene Kaufpreise durch und zeigen Sie dem Verkäufer, ab welchem Preis die Rendite für Investoren attraktiv wird. Konkrete Zahlen machen Ihre Argumentation deutlich überzeugender.
Die drei Kennzahlen im Detail
Was sie bedeuten, wie sie berechnet werden und wann Sie welche verwenden
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Bruttomietrendite eignet sich für den schnellen Vergleich verschiedener Objekte. Da sie weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten berücksichtigt, fällt sie immer höher aus als die Nettomietrendite. Nutzen Sie sie als ersten Filter bei der Objektsuche.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Die Nettomietrendite ist die belastbarste Kennzahl für Anlageentscheidungen. Sie zieht nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ab und rechnet sämtliche Kaufnebenkosten in die Gesamtinvestition ein. Im Kundengespräch ist sie Ihre stärkste Zahl.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Der Kaufpreisfaktor zeigt, nach wie vielen Jahren Mieteinnahmen der Kaufpreis rechnerisch refinanziert ist. Unter 20 gilt als günstig, 20–25 als marktüblich, über 25 als teuer. In Metropolen liegt er häufig bei 25–30, in B- und C-Lagen oft bei 12–18.
Rendite richtig einordnen: Worauf es ankommt
Die Mietrendite allein sagt noch nicht alles über die Qualität einer Kapitalanlage aus. Erfahrene Makler berücksichtigen weitere Faktoren, um ihren Kunden eine realistische Einschätzung zu geben.
Lage und Wertsteigerung: In begehrten Lagen (München, Wien, Hamburg) sind die Mietrenditen tendenziell niedriger, weil die Kaufpreise hoch sind. Dafür profitieren Investoren langfristig von einer stärkeren Wertsteigerung der Immobilie. In B- und C-Lagen ist die laufende Rendite oft deutlich höher, das Wertsteigerungspotenzial dafür geringer.
Zustand und Modernisierungsbedarf: Ein günstiger Kaufpreis kann durch hohen Sanierungsbedarf relativiert werden. Kalkulieren Sie Modernisierungskosten ein und prüfen Sie, ob sich die Investition über eine höhere Miete amortisiert.
Vermietbarkeit: Eine hohe Rendite auf dem Papier nutzt wenig, wenn das Objekt schwer vermietbar ist. Prüfen Sie die lokale Nachfrage, den Leerstand in der Umgebung und die Zielgruppe (Familien, Singles, Studierende).
Finanzierung: Die Mietrendite sagt nichts über die Eigenkapitalrendite aus. Je nach Fremdfinanzierungsanteil und Zinssatz kann der Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen – oder bei steigenden Zinsen reduzieren.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Sie eignet sich gut für den schnellen Vergleich verschiedener Objekte, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Bewirtschaftungskosten. Als Makler nutzen Sie die Bruttorendite vor allem, um Objekte in der Erstbewertung einzuordnen.
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigere Kennzahl. Sie zieht von der Jahreskaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltung) und setzt den Reinertrag ins Verhältnis zur Gesamtinvestition – also Kaufpreis plus sämtliche Kaufnebenkosten. Im Beratungsgespräch mit Kapitalanlegern sollten Sie immer die Nettomietrendite als Basis verwenden.
Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Als Orientierung: Eine Bruttomietrendite ab 4–5 % gilt als solide, ab 6 % als gut. Die Nettomietrendite sollte mindestens 3–4 % betragen. In Großstädten wie München oder Wien liegen die Renditen häufig bei 2–3 %, werden aber durch das höhere Wertsteigerungspotenzial kompensiert. In B- und C-Lagen sind 5–7 % Bruttorendite realistisch. Entscheidend ist immer die Gesamtstrategie des Investors: Cashflow-Orientierung oder langfristiger Vermögensaufbau.
Welche Kaufnebenkosten muss ich berücksichtigen?
Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % in Deutschland, 3,5 % in Österreich), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision (bis 7,14 % inkl. MwSt. bei geteilter Provision). In Summe liegen die Kaufnebenkosten typischerweise bei 8–15 % des Kaufpreises. Diese Kosten reduzieren die Nettomietrendite erheblich und sollten im Kundengespräch transparent kommuniziert werden.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie interpretiere ich ihn?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Mietpreismultiplikator) zeigt, nach wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis rechnerisch amortisiert ist. Berechnung: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20–25 als marktüblich, über 25 als teuer. In Metropolen liegt der Faktor häufig bei 25–30, in ländlichen Gebieten teils unter 15. Für Kapitalanleger ist ein niedriger Faktor attraktiv, weil er auf eine höhere laufende Rendite hindeutet.
Wie unterscheidet sich die Berechnung in Deutschland und Österreich?
Der größte Unterschied liegt bei der Grunderwerbsteuer: In Deutschland variiert sie je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg). In Österreich gilt einheitlich 3,5 % für entgeltliche Erwerbe. Auch die Notar- und Grundbuchkosten unterscheiden sich. Unser Rechner lässt alle Werte frei editieren, sodass Sie für beide Märkte korrekt kalkulieren können.
Warum ist die Nettomietrendite für Kapitalanleger wichtiger als die Bruttorendite?
Die Bruttorendite ignoriert sämtliche Kosten und vermittelt dadurch ein zu optimistisches Bild. Die Nettomietrendite hingegen berücksichtigt die tatsächliche Kostenbelastung – von der Hausverwaltung bis zur Instandhaltungsrücklage. Erst damit wird ein realistischer Vergleich mit anderen Anlageformen (Aktien, Anleihen, Festgeld) möglich. Im Kundengespräch stärkt die Nettomietrendite Ihre Beratungskompetenz.